Le crédit in fine : de quoi s'agit-il ?

Le crédit in fine est une forme de prêt qui se caractérise par son mode de remboursement atypique. En effet, lorsqu'un emprunteur souscrit ce crédit, il ne rembourse le capital emprunté qu'à la fin de la durée du prêt. Ses mensualités se composent donc exclusivement des intérêts calculés sur l'intégralité de la somme empruntée et éventuellement des frais d'assurance. Les intérêts que verse l'emprunteur sont constants sur toute la période de remboursement. Le plus souvent, ce type de crédit est utilisé pour le financement d'un investissement immobilier locatif. L'investisseur a donc le temps de constituer une épargne (grâce aux revenus locatifs) afin de rembourser le prêt à l'issue de la durée réglementaire du contrat.

Quelle différence avec le crédit amortissable ?

La principale différence entre le crédit in fine et le prêt amortissable se trouve au niveau de la composition des mensualités de l'emprunt. Dans le cas d'un crédit amortissable, vous remboursez à la fois une partie du capital et des intérêts calculés sur le montant restant dû à la période précédente. Les intérêts sont donc élevés dans un premier temps, mais diminuent progressivement à mesure que le capital est amorti. Cela peut être observé sur le tableau d'amortissement qui est fourni par le prêteur à la phase de négociation du crédit. En règle générale, tous les crédits que les organismes financiers proposent de façon classique sont basés sur ce mode de remboursement.

Exemple simplifié de crédit in fine

Prenons l'exemple d'un emprunt qui obtient un crédit immobilier in fine de 250 000 euros avec une durée de remboursement de 20 ans. Le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt est de 4,5 %.

Intérêts annuels du prêt in fine = montant emprunté × taux d'intérêt

L'emprunteur paiera donc 11 250 euros d'intérêts par an (soit 937,5 euros mensuels) sur les 20 années du prêt. En fin de compte, il aura payé au total 225 000 euros d'intérêts. À la fin de la vingtième année, il remboursera intégralement les 250 000 euros obtenus au départ à sa banque.

Quels avantages pour le crédit in fine ?

Le crédit in fine a de nombreux avantages qui font de lui une solution que de nombreux investisseurs immobiliers privilégient. En voici quelques-uns parmi les plus importants.

Un avantage fiscal non négligeable

Dans le cadre d'un investissement locatif, il est possible de déduire les intérêts versés à la banque des revenus fonciers afin de payer moins d'impôts sur toute la durée du prêt. Les frais de dossiers et les frais de mainlevée peuvent également être déduits. Cela n'est valable que pour les investisseurs ayant choisi le régime d'imposition réel (et non microfoncier).

Cette mesure n'est également pas valable pour les emprunteurs ayant souscrit un crédit immobilier in fine pour l'achat d'une résidence principale. Puisqu'ils n'ont pas de revenus fonciers, ils ne peuvent pas faire de déduction de leurs intérêts d'emprunts.

Des mensualités faibles

Les mensualités d'un crédit in fine sont faibles comparativement à celles d'un crédit amortissable. Dans le premier cas, l'emprunteur n'a que les intérêts à payer, alors que pour un crédit amortissable il doit aussi rembourser une partie du capital par la même occasion.

Un revenu foncier immédiat pouvant être réinvesti

En règle générale, les revenus fonciers sont supérieurs aux intérêts annuels ou mensuels qu'un investisseur immobilier doit verser à sa banque sur toute la durée du prêt. Ce dispositif permet donc de dégager très rapidement un surplus qui pourra être placé dans d'autres produits d'investissement pour garantir des bénéfices. L'option du placement dans une assurance-vie est également envisageable.

Quels inconvénients pour le prêt in fine ?

En dépit de ses nombreux avantages, le crédit in fine a quelques inconvénients qu'il faut prendre en considération au moment de faire un choix. Il s'agit tout d'abord d'un emprunt dont le coût global est élevé. Lorsqu'on le compare avec le crédit amortissable, le montant total des intérêts est presque deux fois plus élevé. De plus, en cas de remboursement anticipé, l'emprunteur devra payer d'importantes indemnités, car le plafonnement fixé par la loi tient compte du capital restant dû (ce qui équivaut en réalité à la totalité de la somme empruntée dans le cadre d'un crédit in fine).

Le deuxième inconvénient du crédit in fine est qu'il est nettement moins accessible que le prêt amortissable. En effet, l'effort financier que son remboursement exclut d'office certains profils emprunteurs. De plus, il s'agit d'un montage financier complexe qui n'est pas facilement réalisable par le plus grand nombre.

Qui peut demander un prêt in fine ?

En principe, le prêt in fine est accessible à toute personne physique ou morale en mesure d'emprunter et qui recherche du financement pour réaliser un projet. Sur cet aspect, il rejoint donc le prêt amortissable. Dans la pratique, c'est cependant un crédit plutôt réservé aux investisseurs au patrimoine important. Il n'est donc pas avantageux pour un particulier à faible épargne de souscrire cette forme de prêt pour un besoin de financement classique. Si vous appartenez à cette catégorie d'emprunteurs, il vaut mieux vous tourner vers le crédit amortissable. Sur Youdge, vous pouvez comparer une large gamme d'offres de crédit en ligne parmi lesquelles vous pouvez choisir selon vos besoins. Remplissez dès maintenant le formulaire et laissez nos experts travailler pour vous.

Crédit in fine : à quel taux peut-on l'obtenir ?

Un crédit in fine est par nature une solution de financement risquée, aussi bien pour le prêteur que pour l'emprunteur. Par conséquent, cela se répercute également sur le taux d'intérêt qui est souvent bien plus élevé que celui d'un crédit amortissable. Concrètement, on estime que les taux de crédit in fine sont en moyenne 25 % plus élevés que les taux classiques. C'est donc un élément à prendre en compte au moment de faire votre choix.

Quelles options de garanties pour un prêt in fine ?

Le prêt in fine ne s'octroie pas aussi facilement que celui amortissable. Les prêteurs exigent bien souvent une garantie aux emprunteurs pour se prémunir contre le risque élevé d'incident de paiement. Vous avez le choix entre :

• Un prêt avec nantissement ;
• Un crédit hypothécaire.

Dans le cas d'un prêt avec nantissement, l'emprunteur peut apporter en garantie de son prêt les 100 % du montant emprunté. Il peut également procéder au nantissement de son contrat d'assurance-vie sur toute la durée du prêt. Pour l'option du crédit hypothécaire, la garantie peut porter sur le bien que l'emprunteur est sur le point d'acquérir ou sur tout autre bien immobilier de valeur lui appartenant.

La souscription d'une assurance emprunteur est aussi indispensable pour obtenir facilement un crédit immobilier in fine. En plus d'être un gage de solvabilité pour le prêteur, c'est aussi une mesure de sécurité qui protège l'emprunteur ainsi que ses proches en cas d'évènement grave : décès, perte totale et irréversible d'autonomie…

Le crédit in fine est ainsi une solution de financement réservé à l'investissement immobilier locatif. Il offre d'importants avantages fiscaux et se caractérise par un coût global élevé. Pour toutes vos recherches de prêts au meilleur taux du marché, n'hésitez pas à passer par le comparateur de Youdge, votre market place du crédit full digital. Vous pourrez trouver l'offre qui correspond à vos besoins.