L'investissement locatif : définition

L'investissement locatif est un placement qui consiste à acheter un bien immobilier, non pas pour en faire une résidence personnelle, mais dans le but de le mettre en location. Le revenu tiré de ce logement (les loyers) servira au fil des années à reconstituer le capital initial et à dégager un retour sur investissement plus ou moins conséquent selon l'attractivité du logement. Sauf en cas de vente ultérieure, le bien immobilier ainsi acheté intègre le patrimoine de l'investisseur à vie. Il peut donc le céder à sa descendance.

Un investissement locatif peut porter sur différents biens immobiliers construits (neufs comme anciens) :

• Studio ;
• Maison ;
• Appartement ;
• Résidence de luxe ;
• Place de parking…

Un investissement locatif peut également consister en l'acquisition d'un logement en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement). Dans ce dernier cas, le propriétaire attend que la construction soit achevée pour louer son logement neuf.

Qui peut faire de l'investissement locatif et à quelles conditions ?

Devenir investisseur immobilier n'est pas soumis à une réglementation. Toute personne ayant la capacité d'acquérir un logement neuf ou ancien situé dans une zone où la demande locative existe peut ainsi se lancer dans cette activité. Il n'est pas non plus nécessaire d'être financièrement très aisé pour se lancer dans l'investissement locatif. Si vous avez une bonne santé financière et une situation professionnelle stable, vous pouvez faire financer votre projet par une banque.

Il n'y a également aucune limite en ce qui concerne le nombre d'investissements qu'une personne peut réaliser. Vous pouvez donc posséder plusieurs appartements ou maisons en location, à condition que votre situation financière le permette.

Quels sont les avantages de l'investissement locatif ?

Acheter un bien immobilier pour le louer présente plusieurs catégories d'avantages. Youdge vous les détaille une par une.

Les avantages fiscaux

L'État français a mis en place de nombreux dispositifs pour permettre aux particuliers qui investissent dans l'immobilier dans certaines régions ou zones géographiques de payer moins d'impôts. On peut citer par exemple les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard. La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % (du prix d'acquisition) s'ils respectent certaines conditions relatives à la durée de mise en location du bien et au profil de leur locataire. Elle concerne les logements neufs situés dans les zones en tension foncière.

Le dispositif Censi-Bouvard, quant à lui, permet de bénéficier d'une défiscalisation pouvant atteindre 11 % du montant de l'achat, avec un plafond fixé à 300 000 euros. En contrepartie, l'investisseur immobilier doit s'engager pour une mise en location sur 9 ans. Ce dispositif concerne les résidences de services.

En dehors des dispositifs Pinel et Censi-Bouvard, il existe plusieurs autres solutions de réduction d'impôt qui sont offertes aux investisseurs immobiliers : dispositif Denormandie, loi Malraux, nue-propriété… Il n'est donc pas difficile de trouver une stratégie en adéquation avec votre projet.

Les avantages financiers

Lorsque vous mettez un bien en location, vous percevez un loyer qui est en réalité un revenu « passif ». Celui-ci peut être stable et durable si une bonne préparation a été faite en amont. Cela vous permet de tirer des bénéfices plus ou moins importants sur le long terme. En effet, le rendement d'un investissement locatif est souvent très intéressant dans les régions où la demande dépasse l'offre et où les prix de l'immobilier ne sont pas exorbitants.

Il est également possible de tirer une plus-value conséquente de votre investissement si vous revendez le bien après plusieurs années d'exploitation. Voilà pourquoi il est important de cibler des zones dynamiques au moment de la mise en place du projet.

Les avantages liés au patrimoine

Investir dans l'immobilier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine de façon progressive. Cette constitution de patrimoine n'a presque aucun impact sur l'épargne ou les réserves monétaires de l'investisseur, car ce sont en réalité les revenus générés par le bien immobilier qui servent à rembourser le crédit obtenu pour son achat. C'est en définitive un excellent moyen de préparer sereinement sa retraite et de garantir l'avenir des enfants.

L'investissement locatif a-t-il des risques ?

Comme tout autre placement, l'investissement locatif a également quelques risques. Ceux-ci sont principalement liés à certaines mauvaises décisions que peut prendre l'investisseur. Par exemple, une étude d'emplacement et de marché mal faite peut se solder par des difficultés à louer le bien : on parle de vacance locative. Or il n'est pas possible de percevoir des revenus locatifs sans que le bien soit occupé.

Un autre risque lié à l'investissement locatif est le mauvais choix de locataires pouvant conduire à un non-paiement de loyers. Cela peut facilement mettre à mal la planification effectuée par l'investisseur immobilier pour le remboursement de sa dette. Il peut enfin arriver que le quartier dans lequel se situe le bien immobilier en location subisse une dévalorisation soudaine et inattendue. Cette perte d'attractivité peut être préjudiciable pour l'investisseur.

Quels sont les différents investissements immobiliers locatifs ?

Pour vous lancer dans l'investissement immobilier locatif, vous avez le choix entre deux options.

La location vide

La location vide porte sur un bien immobilier qui est loué sans meubles. Elle est régie par la loi du 6 juillet 1989. La durée minimale du bail pour un bien immobilier loué nu est de 3 ans. Un bail de durée inférieure peut cependant être accepté dans certains cas précis : mutation professionnelle, départ à la retraite, location à un étudiant. Les loyers perçus pour cette forme de location sont imposés comme des revenus fonciers. En dessous de 15 000 euros annuels, c'est le régime microfoncier qui s'applique automatiquement. Au-dessus, l'investisseur passe au régime réel.

La location meublée

La location meublée porte sur un bien immobilier loué avec tous les équipements nécessaires à la vie quotidienne : literie, luminaires, étagères, équipements de cuisine… Le locataire peut donc l'intégrer directement sans avoir besoin de faire un quelconque ameublement. La durée minimale à respecter pour un bail de location meublée est de 1 an. Les revenus locatifs que l'investisseur tire de ce mode de location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Comment trouver les ressources pour investir dans l'immobilier locatif ?

Investir dans l'immobilier locatif nécessite bien souvent de demander un crédit auprès d'un organisme de prêt ou d'une banque. Pour pouvoir obtenir les fonds dont vous avez besoin, il est important que vous démontriez aux organismes financiers la viabilité de votre projet. Vous devez également faire jouer la concurrence pour trouver une offre intéressante et adaptée à vos besoins.

Faire une simulation de votre crédit immobilier

La première chose à faire pour maximiser vos chances de trouver un financement est d'estimer avec précision le capital dont vous avez besoin pour investir. Pour cela, vous devez prendre en compte le prix du bien qui vous intéresse et toutes les autres dépenses annexes que vous aurez à faire. Après avoir obtenu le montant à emprunter, il faut maintenant passer à l'estimation de vos futures mensualités. Pour cela, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne. L'outil va se baser sur les données de votre projet (capital à emprunter, taux d'intérêt et durée de remboursement souhaitée) pour vous fournir une estimation précise des mensualités de votre crédit immobilier. Cette étape est très importante, car elle vous permet d'évaluer votre capacité d'endettement pour vous assurer qu'elle est dans les normes.

Comparer les offres

Faire une comparaison des offres de crédit immobilier proposées sur le marché est le meilleur moyen d'économiser de l'argent et d'obtenir votre financement à des conditions favorables. Compte tenu du nombre important d'organismes financiers qui proposent ce type d'offres, il peut être très complexe de joindre individuellement chaque prêteur potentiel.

Pour gagner du temps, Youdge vous permet d'utiliser un comparateur de crédits en ligne. Notre outil de comparaison vous permet de choisir une offre qui vous convient parmi les meilleurs taux du marché. Vous n'avez qu'à nous indiquer, via le formulaire à remplir, votre besoin de financement et quelques informations supplémentaires. En plus de vous aider à trouver une offre intéressante, Youdge vous accompagne également tout au long de la procédure et vous donne des conseils pour la réussite de votre projet. Les éléments qui doivent attirer votre attention durant la comparaison des offres sont le taux annuel effectif global (TAEG), la durée de remboursement, et les modalités de remboursement.

Monter un dossier

Pour obtenir un prêt immobilier, vous devez convaincre les organismes prêteurs que votre projet est intéressant et ne comporte pas une part d'incertitude. Pour cela, il faut monter un dossier de demande de prêt digne de ce nom. En plus des pièces justificatives de base (justificatif d'identité, de revenus et de domicile) qui doivent se retrouver dans le dossier, vous devez également y ajouter une estimation de la rentabilité nette et brute de votre investissement. Youdge vous aide à monter votre dossier de demande de prêt pour maximiser vos chances d'obtenir votre financement.

L'apport personnel en investissement immobilier : ce qu'il faut savoir

Il est fortement conseillé d'avoir un apport personnel lorsque vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif. Cet apport doit s'élever à au moins 10 % du montant total dont vous avez besoin. Par exemple, si vous avez besoin de 250 000 euros pour vous lancer dans l'immobilier locatif, vous devez prévoir un apport personnel de 25 000 euros au moins. En règle générale, ce montant sert à payer les frais de notaires et autres dépenses liés à l'achat de votre bien. Même s'il n'est pas obligatoire au sens de la loi, c'est un atout pour l'obtention de votre crédit immobilier dans de bonnes conditions.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, Youdge va vous aider pour l'obtention de votre crédit immobilier en comparant les offres de prêts de nombreux acteurs du marché comme Floa Bank, Cofinoga ou encore Cofidis. Passer par un comparateur d'offres est donc la meilleure option afin de trouver la solution la plus adaptée à vos besoins.